Introducción
Al encontrar nuestra vivienda ideal en España, es crucial señalizar nuestra intención de compra o asegurar un derecho de adquisición. Tradicionalmente, este proceso se realiza mediante un pacto o contrato de arras o a través de un contrato de opción de compra. Pero, ¿cuál es la mejor elección para ti? Vamos a verlo.
Aunque mencionaré brevemente el contrato de reserva, este post se centra en explicar las ventajas y desventajas entre el contrato de arras y el de opción de compra. Asimismo, vamos a ver cómo operan generalmente ambos tipos de contrato a la hora de señalizar una compra de una vivienda o casa, o en definitiva un inmueble en España. Pues ello tiene influencia según la se trate de la parte compradora o vendedora.
El Contrato de Reserva: Seguridad en la “prenegociación”. Riesgos.
El contrato de reserva es el primer paso en el proceso de compraventa de una propiedad. En este acuerdo, el comprador paga una cantidad de dinero al vendedor (que puede ser en torno al 1-2 y hasta 5% del precio de la compraventa) para reservar la propiedad durante un período específico, generalmente mientras se realizan trámites adicionales, como la obtención de financiamiento o la realización de inspecciones. Aunque el contrato de reserva ofrece cierta seguridad para ambas partes, también presenta riesgos importantes:
Pérdida de la Señal: Si el comprador no puede cumplir con los términos del contrato (por ejemplo, no obtiene financiamiento), puede perder la cantidad pagada como señal.
Cambios en las Condiciones: El vendedor puede cambiar las condiciones del contrato durante el período de reserva, lo que podría afectar negativamente al comprador.
¿Qué son las arras? Las arras son un contrato previo --más formal que el anterior contrato de reserva--, a la compraventa donde las partes depositan una cantidad de dinero como garantía (generalmente en torno al 10%, pudiendo ser mayor el porcentaje), y es distinto del contrato o acuerdo de reserva (primera garantía de compromiso). Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Resumiendo, podríamos decir que las arras penitenciales son las más comunes y ofrecen a ambas partes la posibilidad de retractarse del acuerdo. Las penales establecen una compensación en caso de incumplimiento, y las arras confirmatorias refuerzan el compromiso de las partes de cumplir con el contrato, sin posibilidad de desistimiento unilateral. Si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada; si el vendedor es quien desiste, debe devolver el doble del importe recibido.
Problemas Comunes y su Prevención. Riesgos.
Los malentendidos sobre el tipo de arras, los desacuerdos interpretativos y las disputas financieras son problemas comunes en los contratos de arras. Prevenir estos problemas implica redactar contratos claros y detallados, asesorarse legalmente, pues para eso estamos los abogados, y yo además estoy en Suiza y España, con lo que le puedo asesorar desde aquí y con mi experiencia de 24 años en compraventas inmobiliarias. También es importante tener una comunicación fluida entre las partes contratantes (comprador y vendedor) o los intermediarios. Esta es una muy importante medida preventiva y espero ayudarle.
No olvidemos algunos de sus riesgos:
Pérdida de las Arras: Si el comprador no puede completar la transacción, puede perder la cantidad pagada como arras.
Litigios Potenciales: Los desacuerdos entre el comprador y el vendedor sobre las condiciones del contrato pueden resultar en litigios costosos y prolongados, como vemos seguidamente.
Judicialización de las Arras
La judicialización de las disputas sobre arras puede ser costosa y prolongada. Los riesgos incluyen la interpretación judicial del tipo de arras y las consecuencias del incumplimiento, que pueden variar dependiendo del caso y la jurisprudencia aplicable. La resolución judicial puede no ser predecible, añadiendo incertidumbre al proceso.
Evitando la Judicialización
Para prevenir litigios, la mediación y los acuerdos amistosos son clave. Las soluciones incluyen renegociar términos, acordar compensaciones o consensuar la rescisión del contrato, siempre buscando preservar la relación entre las partes y encontrar una solución equitativa. Este es un asunto complejo y yo he tenido que intervenir en muchas ocasiones por encargos de clientes suizos o alemanes que no han comprobado previa y debidamente la situación legal del inmueble. Por suerte, la gran mayoría de las ocasiones se ha resuelto el problema amistosamente, aunque a veces tras arduas negociaciones.
Elementos Clave en la Creación de un Contrato de Arras
Un contrato de arras sólido debe incluir la identificación clara del tipo de arras, la cantidad entregada, las obligaciones de las partes, las consecuencias del incumplimiento y los plazos. Debe ser lo suficientemente detallado para cubrir todas las eventualidades posibles y evitar ambigüedades.
Transición del Contrato de Reserva al de Arras
La transición del contrato de reserva al de arras debe ser manejada cuidadosamente para asegurar que todos los términos acordados sean comprendidos y aceptados. Es crucial que el contrato de arras refleje cualquier acuerdo previo y establezca claramente las condiciones bajo las cuales se realizará la transacción final. Hay mucha confusión respecto al contrato de reserva y el depósito que se efectúa al agente inmobiliario para sacar una propiedad del mercado. Y existen en ocasiones abusos con relación a ello, que provocan gran malestar en los compradores por engaños al respecto, y la negativa a devolver las cantidades entregadas como reserva previa al contrato de arras o compraventa.
Recordemos que no hay obligación de firmar contratos de arras o reserva, más bien son una especie de garantías contractuales de compromiso y de refuerzo de dicho compromiso, así como tabla de salvación o vía de escapatoria si así se establece para las partes ante un cambio de idea sobre la compraventa del inmueble.
¿Y la opción de compra? Por otro lado, la opción de compra brinda al comprador el derecho exclusivo de adquirir la propiedad en un plazo y condiciones acordadas, sin obligarlo a realizar la compra. El vendedor, en este caso, queda comprometido a no vender la propiedad a terceros durante el periodo establecido. Si el comprador decide no proceder con la compra, pierde el importe pagado por esta opción, que suele ser una prima (generalmente entre el 5 y 20% del precio de la compraventa). En mi opinión y por mi experiencia en este contrato hay menos riesgos de judicialización, ya que suelen ser más claros, se pueden inscribir en el registro de la propiedad y permiten la extinción automática del contrato sin mayores disputas.
¿Cuál es la mejor opción para el vendedor y para el comprador? Para el vendedor, las arras penitenciales parecen ser la opción más segura, ya que le proporcionan una salida al acuerdo, aunque con la penalización de devolver el doble de la señal si decide no vender. Por el contrario, con la opción de compra, el vendedor pierde la libertad de retractarse una vez que ha otorgado dicho derecho al comprador.
Para el comprador, la opción de compra es favorable, impidiendo la retractación del vendedor y permitiendo la inscripción en el Registro de la Propiedad para mayor seguridad. Mientras que con las arras, el comprador podría enfrentarse a la renuencia del vendedor a devolver el doble de la señal en caso de retractación, posiblemente llevando el caso a los tribunales.
Conclusión:
La elección entre arras y opción de compra depende en gran medida de la posición en la que te encuentres (comprador o vendedor) y de tus necesidades y estrategias. Como siempre, es aconsejable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para tomar la decisión que mejor proteja tus intereses en este significativo paso hacia la adquisición de tu nueva casa. Por ello te ofrezco la posibilidad de aprovechar mi experiencia en el campo inmobiliario español desde Suiza, concertando una visita o videoconferencia conmigo.